얼마나 빌릴 수 있을까? 대출 가능 금액 계산: 연 수입과 월 상환 가능액으로 역산

대출 가능 금액을 구하는 방법은 두 가지

빌릴 수 있는 금액을 구하는 방법은 크게 두 가지입니다. 어느 쪽에서 구하느냐에 따라 답이 달라지므로 둘 다 계산해 낮은 쪽을 택하는 것이 안전합니다.

• 월 상환 가능액에서 역산: 가계의 실태에서 '매달 ○만 엔이면 낼 수 있다'는 금액을 정하고 거기서 대출 금액을 구합니다. 자신의 생활에 맞는 금액이 나옵니다.
• 연 수입과 상환 부담률로 계산: 연 수입에서 연간 상환액이 차지하는 비율(상환 부담률)에 상한을 두고 계산합니다. 금융기관 심사에 가까운 사고방식입니다.

전자는 '갚을 수 있는 금액', 후자는 '빌릴 수 있는 금액'입니다. 대개 후자가 더 크게 나오므로 이를 기준으로 집을 찾으면 가계가 빠듯해집니다.

월 상환 가능액에서 역산하기

월 상환액이 정해지면 금리와 기간을 대입해 대출 금액을 역산할 수 있습니다. 원리금균등 상환·보너스 상환 없음일 때의 기준입니다.

같은 매달 10만 엔이라도 금리 0.5%와 1.5%는 586만 엔 차이가 납니다. 기간을 35년에서 25년으로 줄이면 889만 엔 내려갑니다. '매달 얼마 낼 수 있는가'가 같아도 조건에 따라 살 수 있는 집의 가격대가 크게 달라진다는 뜻입니다.

연 수입과 상환 부담률로 계산하기

상환 부담률은 연간 상환액이 연 수입에서 차지하는 비율입니다. 심사에서는 25~35%가 하나의 기준으로 여겨집니다. 연 수입별로 금리 1.0%·35년에 빌릴 수 있는 금액을 나열합니다.

상환 부담률을 25%에서 35%로 올리면 대출 금액 기준은 40% 늘어납니다. 다만 부담률은 세전 연 수입에 대한 비율이므로 실수령액으로 보면 실질 부담은 더 무겁습니다. 연 수입 500만 엔에 부담률 35%라면 매달 14만 5,833엔을 35년간 계속 내는 셈입니다.

또한 상환 부담률 계산에는 주택담보대출 외의 대출도 포함됩니다. 자동차 대출, 카드 리볼빙, 장학금 상환이 있다면 그 연간 상환액만큼 주택담보대출에 쓸 수 있는 한도가 줄어듭니다.

심사 금리라는 보이지 않는 벽

금융기관은 실제 적용 금리가 아니라 장래의 금리 상승을 반영한 높은 금리(심사 금리)로 상환 부담률을 판정하기도 합니다. 3.0~4.0% 정도가 자주 쓰이는 수준입니다.

같은 상환액이라도 심사 금리로 계산하면 대출 금액은 30% 가까이 작아집니다. 사전 심사에서 생각보다 낮은 금액이 나왔다면 이 차이가 이유인 경우가 적지 않습니다. 거꾸로 말하면 심사 금리로 통과하는 금액은 '금리가 3%로 올라도 갚을 수 있는 금액'이기도 합니다.

'빌릴 수 있는 금액'과 '갚을 수 있는 금액'을 나눠 생각하기

심사를 통과하는 금액은 갚을 수 있는 금액의 상한이 아닙니다. 다음 지출은 심사에서 보지 않지만 가계에는 확실히 영향을 줍니다.

• 교육비: 자녀가 고등학교·대학교에 진학하는 시기에는 연간 100만 엔 단위의 지출이 겹칩니다.
• 주거 유지비: 고정자산세, 수선비, 맨션의 관리비·수선 적립금. 적립금은 시간이 지나면 오르는 것이 일반적입니다.
• 부대 비용: 사무 수수료(대출 금액의 2.2% 정도), 등기 비용, 화재보험료 등. 3000만 엔을 빌린다면 100만 엔 안팎을 따로 준비합니다.
• 수입 변동: 출산·육아 휴직, 이직, 직책 정년 등 35년 동안 수입이 줄어드는 국면은 드물지 않습니다.

실수령액 대비 상환액 비율을 20~25%로 맞추면 이런 변동을 흡수하기 쉬워집니다. 연 수입 500만 엔(실수령 약 391만 엔)이라면 매달 6만 5,000엔에서 8만 1,000엔 정도가 기준입니다. 자신의 실수령액은 실수령액 계산 방법에서 확인할 수 있습니다. 금리 상승의 영향을 확인하고 싶다면 금리 차이와 총 상환액도 참고하세요.

도구로 역산하기

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   '대출 가능액' 탭 열기

   월 상환 가능액에서 역산하는 칸과 연 수입에서 구하는 칸이 모두 있습니다. 금리와 상환 기간은 공통으로 쓰입니다.

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   월 상환 가능액 입력

   가계에서 정한 금액을 입력하면 그 상환액으로 빌릴 수 있는 원금이 나옵니다. 기간과 금리를 조합한 조견표도 함께 표시됩니다.

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   연 수입과 상환 부담률 선택

   연 수입을 넣고 상환 부담률을 20%·25%·30%·35% 중에서 고르면 월 상환 가능액 기준과 거기서 역산한 대출 금액이 나옵니다.

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   결과를 상환액 탭으로 넘기기

   나온 대출 가능 금액을 그대로 '상환액 계산' 탭으로 보낼 수 있습니다. 총 상환액, 이자, 상환 예정표까지 확인해 현실적인 금액인지 가늠하세요.

심사 금리로 계산하고 싶다면 금리 칸에 3.0%를 넣습니다. 같은 월 상환액으로 얼마까지 내려가는지 알 수 있습니다. 상환액 계산 자체는 대출 상환액 계산 방법, 상환 시작 후 앞당겨 갚는 방법은 중도상환의 효과를 참고하세요.

자주 묻는 질문

매달 10만 엔 상환이면 얼마를 빌릴 수 있나요?

원리금균등 상환·보너스 상환 없음이라면 금리 1.0%·35년에 약 3542만 엔, 금리 0.5%·35년에 약 3852만 엔, 금리 1.5%·35년에 약 3266만 엔이 기준입니다. 기간을 25년으로 줄이면 금리 1.0%에서 약 2653만 엔까지 내려갑니다. 금리와 기간의 조합으로 1000만 엔 가까이 달라지므로 조건을 정한 뒤 계산하세요.

연 수입의 몇 배까지 빌릴 수 있나요?

상환 부담률과 금리에 따라 다르지만 금리 1.0%·35년·부담률 25%면 연 수입의 약 7.4배, 부담률 35%면 약 10.3배가 계산상의 상한입니다. 예전에 말하던 '연 수입의 5배'는 금리가 높던 시대의 기준으로, 저금리에서는 배수가 크게 나옵니다. 다만 빌릴 수 있는 배수와 무리 없이 갚을 수 있는 배수는 별개이므로 실수령액 대비 상환액 비율로 확인하는 편이 실태에 맞습니다.

상환 부담률은 몇 %까지가 안전한가요?

심사에서는 25~35%가 기준이지만 이는 세전 연 수입에 대한 비율입니다. 실수령액으로 보면 같은 35%가 45% 안팎에 해당하기도 해서, 교육비나 유지비를 생각하면 여유가 없습니다. 실수령액 대비 20~25%로 맞추면 수입 변동이나 금리 상승을 흡수하기 쉬워집니다.

사전 심사에서 나온 금액보다 적게 빌려도 문제없나요?

문제없습니다. 사전 심사 결과는 상한이며 그 금액까지 빌릴 의무는 없습니다. 대출 금액을 줄이면 월 상환액도 총 상환액도 내려갑니다. 심사를 통과한 금액을 기준으로 집값을 올려 가면 금리 상승이나 수입 감소 때 여유가 없어지므로, 가계에서 정한 금액을 축으로 삼는 편이 안전합니다.

자기 자금은 어느 정도 필요한가요?

자기 자금 없이 빌릴 수 있는 상품도 일반적이지만 대출 금액이 늘어나는 만큼 총 상환액이 늘어납니다. 3000만 엔을 35년·1.0%로 빌리면 이자는 약 556만 엔, 자기 자금 500만 엔을 넣어 2500만 엔으로 하면 약 464만 엔으로 92만 엔 차이입니다. 한편 수중의 자금을 다 쓰는 것은 피해야 하므로 부대 비용과 비상 자금을 남긴 범위에서 정하세요.